[주간경향] 서울 집값이 역대 최고치를 경신하며 위험 수위까지 치솟자 정부가 강력한 규제책을 꺼내 들었다. 6월 26일 한국부동산원이 발표한 ‘6월 넷째 주(지난 23일 기준) 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.43% 올랐다. 6년 9개월 만에 최대 상승폭이다. ‘한강벨트’로 불리는 성동구(0.99), 마포구(0.98) 등 일부 자치구에서는 0.9%를 넘어섰다. 이런 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 처음이다. 시장 과열이 비정상적인 수준에 이르자, 정부는 긴급히 강도 높은 수요 억제 대책을 발표했다.
6월 27일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권협회 등이 참석한 관계기관 합동 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열었다. 정부는 하반기부터 가계대출 총량 관리 목표를 기존의 절반 수준으로 대폭 축소하기로 했다. 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 낮추고, 다주택자의 추가 주택 구입 목적 대출을 금지하고 생활안정자금 명목의 주담대도 제한한다. 생애최초 특례대출의 주택담보인정비율(LTV) 역시 강화하는 방안이 포함됐다.
주간경향은 정부 대책 발표 전인 6월 25일 과열되는 부동산 시장의 대응을 묻기 위해 부동산 애널리스트인 채상욱 커넥티드그라운드 대표를 서울 중구의 한 스튜디오에서 만났다. 채 대표는 당시 최근의 부동산 상승세가 구조적 변화에서 비롯된 것이 아닌, 높은 레버리지(차입)를 통해 만들어진 ‘기계적 상승’이라고 분석했다. 그러면서 주택담보인정비율(LTV·주택가격 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율) 80%를 적용하는 ‘생애최초 특례대출’이 부동산 과열의 핵심 원인이라 진단했다. 생애최초 특례대출은 무주택자의 주택 구입 자금을 저리로 빌려주는 정책대출 상품이다. 채 대표는 당시 “수요를 신속히 관리해야 ‘기계적 상승’을 멈출 수 있다”라며 “대응이 늦어지면 과열이 서울 전역을 넘어 수도권 전체로 확산할 수 있다”라고 경고했다.
6월 27일 정부 대책이 예상보다 조기에 발표되자 채 대표와 추가로 전화 인터뷰를 진행했다. 그는 정부의 대응에 대해 “유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책”이라며 “서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다”라고 전망했다. 아래 일문일답은 정부 대책 발표 전인 25일 인터뷰 내용과 대책 발표 직후인 27일 추가 인터뷰 내용을 순서대로 포함하고 있다
-서울 지역의 부동산 상승세가 심상치 않다. 원인은 무엇인가.
“수요와 공급이 주택가격을 움직인다. 공급은 장기간에 걸쳐 영향을 주지만 수요는 단기적인 변동성을 만들어낸다. 지금은 초과 수요가 발생한 상황이다. 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 새 정부가 본격적인 정책을 내기 전에 사야 한다는 심리, 서울시가 토지거래허가제 등 규제 지역을 추가로 지정할 수 있다는 가능성 등이 맞물리며 ‘지금 사지 않으면 기회를 놓친다’는 조급함이 커지고 있다. 일종의 ‘절판마케팅’ 효과로 초과 수요가 형성되고 강세장이 만들어졌다.”
-3단계 스트레스 DSR이 시행되기 전에 집을 사야 한다는 심리가 주요 원인으로 지목되곤 한다. 실제 3단계가 시행되는 7월 이후에는 매수세가 완화될 수 있지 않나.
“3단계 스트레스 DSR의 실질적인 영향은 제한적이다. 시행 전에는 대출이 막힐 것처럼 과장되게 얘기되지만, 실제로는 큰 차이를 만들지 않는다. 3단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 종전 0.7%에서 1.5%로 올라간다. 그렇지만 스트레스 금리는 100% 반영하는 게 아니라 적용률만큼 반영된다. 예를 들어 2단계 스트레스 DSR에서는 대출이 ‘혼합형’(고정금리와 변동금리를 혼합한 상품)이냐 ‘주기형’(고정금리지만 일정 주기마다 금리가 조정되는 상품)이냐에 따라 적용률이 다르다. 적용된다고 해도 일반적으로 10~30% 또는 20~40% 수준으로 적용돼왔다. 3단계를 시행해도 40~60% 수준의 스트레스 금리가 적용될 것으로 보인다. 1.5%의 가산금리에 40~60% 반영비율을 곱하면 약 0.6~0.9%가 적용되는 구조다. 예컨대 연봉 6000만원인 경우 2단계에서는 3억6000만원까지 대출이 가능했다면 3단계 적용 시 3억5000만원으로 줄어드는 정도로 실질적인 영향은 크지 않다.”
-그렇다면 핵심 원인은 무엇인가.
“지금의 절판마케팅 심리는 생애최초 특례대출에 적용되는 LTV 80%에서 비롯된다. 이 제도가 고가 주택 강세장의 유동성을 만들어낸 핵심이다. 생애최초 특례대출을 제외하면 현재 LTV가 70%로 묶여 있다. 예컨대 자기자본이 3억원이 있는 경우 LTV 70%일 때 최대 구입가능한 주택은 10억원짜리지만 80%로 올라가면 최대 구입가능한 주택이 15억원으로 높아진다. 지금 시장은 이재명 정부의 인선 기간을 정책 공백기로 간주하고 있다. 인선이 마무리되면 생애최초 특례가 종료될 수 있다는 관측 속에 ‘절판마케팅’ 심리가 작동하면서 높은 레버리지를 동원한 고가 주택 매수 움직임이 뚜렷한 상황이다. 현재 생애최초 특례대출의 부작용은 상상을 초월한다. 생애최초 특례대출은 주택가격에 제한이 없고 반드시 실거주 목적일 필요도 없다. 전세를 끼고 기존 대출 위에 생애최초 특례대출을 후순위로 얹어 갭투자에 나설 수 있으며, 해당 주택을 상생임대인으로 등록하면 양도세 비과세 혜택까지 받을 수 있다. 생애최초 특례대출은 시장 수요가 극도로 위축됐던 2022년에 한시적으로 도입된 수요 촉진 정책이다. 당시에는 수요가 완전히 녹아버렸기 때문에 필요했을 수도 있지만, 지금은 강세장이 이어지고 있고 기준금리가 하향세를 보이는 등 거시 여건이 우호적인 상황이다. 이처럼 예외적인 프로그램을 계속 운영할 필요가 없는데도 이를 놔두면서 과열의 원인으로 작동하고 있다.”
-이번 상승은 과거와 다른가.
“현재의 상승은 과거처럼 미시(수요·공급)나 거시(금리·성장률)적 요인이 받쳐주는 구조적 강세장이 아니라 특정 정책이 만들어낸 기계적 상승이자 ‘포모’(FOMO·Fear Of Missing Out 상승장에서 소외될까 불안해 따라 매수하는 심리) 장세에 가깝다. 구조적인 상승은 보통 낮은 가격에서 출발한다. 수요 측면에서는 대출 규제가 완화되고 유동성이 공급되며, 거시적으로는 성장률이 유지되는 가운데 금리가 하향 안정세를 보인다. 공급 측면에서는 신규 공급이 수요를 따라가지 못할 만큼 타이트해지는 현상이 나타난다. 이처럼 미시와 거시 여건이 동시에 맞물릴 때 장기간에 걸친 구조적인 강세장이 형성된다. 지금은 구조적 강세장이라기보다는 2022년 하반기부터 이어진 중간 수준의 약세장 국면 속에서 높은 레버리지를 활용한 상승 사이클에 가깝다고 본다.”
-대응책은 무엇인가.
“수요 관리 정책이 나와야 한다. 2024년 6~8월 서울 기준으로 0.2%대 상승을 했는데, 강남과 송파 특히 서초는 0.67%까지 올랐다. 바로 강력한 수요 억제 정책이 나왔다. 당시 금융당국이 은행의 가계대출 총량을 강도 높게 관리하게 시작했고, 생애최초 특례대출도 그 영향으로 사실상 어려워졌다. 또 전세가가 올라가면서 매매가도 오르니 비아파트 주택 무제한 매입, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공급 확대 방안도 제시했다. 그 결과 한 달 안에 시장이 안정화됐다. 지금은 5~6월 상승장이 이어지는 국면이다. 만약 7월 초에 수요 억제책이 나오지 않는다면 대응이 한 달가량 늦어지는 셈이다. 지금과 같은 강세장에서는 한 달 사이에 몇 년치 상승분이 빠르게 반영될 수 있다. 늦어질수록 더 넓게 전파가 될 것이라는 우려가 있다. 지금 서울 상위 가격대 지역인 소위 5분위·4분위를 지나 이미 3분위 지역까지 강세가 뚜렷하다. 경기도도 5분위에서 4분위로 전이가 이뤄지는 흐름이다. 경기도 4분위와 3분위 지역까지 강세가 이어지면 수도권 전체로 확산하는 셈이다. 대책이 늦어지면 서울 상위 지역과 지방 광역시와의 격차가 역대 최대로 벌어진 상태로 끝날 수 있다.”
아래 내용은 6월 27일 정부 대책 발표 직후 추가로 진행된 전화 인터뷰에서 나온 일문일답이다.
-6월 27일 정부가 강력한 수요억제 정책을 내놓았다. 어떻게 평가하는가.
“유동성을 완전히 잠그는 수준의 대책이다. 첫째는 가계대출 즉 주담대를 6억 이상을 받지 못하게 했다. 이 대책으로 서울의 3-4-5분위 고가주택군에 대한 실질적 구입이 제약된다. 3-4-5분위 고가주택의 가격은 상승세가 꺾이며 조정 국면에 접어들 가능성이 크다. 둘째는 생애최초 후순위 대출을 드디어 정상화했다. 오르막일 때는 액셀을 밟아야 하지만, 내리막에서는 브레이크를 밟아야 한다. 그러나 지난 1년간은 내리막에서도 계속 액셀을 밟아왔다. 이를 정상화한 셈이다. 그 밖에도 정책대출을 축소하고 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한해 DSR 규제 우회를 방지하는 등 적절한 대책들을 내놨다. 다만 비은행권이나 사업자 대출에서 발생할 수 있는 풍선효과에 대해서도 향후 철저한 관리·감독이 필요하다. 2021년 문재인 정부 당시에도 은행권 가계대출 규제가 강화되자 비은행권과 사업자 대출이 우회로로 활용되는 사례가 나타났다. 이번에도 이러한 풍선효과를 면밀히 모니터링하고 보완책을 함께 추진하는 것이 중요하다.”
-시장은 안정될까.
“과거에도 은행 대출 규제가 시행된 이후 시장은 안정세를 되찾았다. 지난해 9월에도 같은 양상이었고, 이번에도 비슷한 흐름이 예상된다. 자금줄이 차단되면 수요가 약화되며 즉각적인 영향을 미치기 때문이다. 2024년에도 6~8월 수요 강세 이후 가계대출 대책, 즉 은행 대출 규제가 시행되면서 시장이 안정됐다. 이번에는 그때보다 더 강력한 수준으로, 서울 고가주택군에 대한 실질적 매수금지 정책이 시행된 상태여서 한 달 정도 시차를 두고 주간 상승률이 소수점 둘째 자리 수준으로 안정화될 것으로 보인다.”
송언석 국민의힘 원내대표는 29일 윤석열 전 대통령에 대해 “윤 전 대통령은 이미 탈당했고 당원도 아니다. (현재는) 자연인”이라며 “우리 당에서는 윤 전 대통령과 함께 간다는 생각이 별로 없다”고 밝혔다.
송 원내대표는 이날 채널A 뉴스 인터뷰에서 이같이 말했다. 그는 “앞으로도 국민의 마음을 얻기 위해서는 우리가 좀 더 쇄신해야 하고 중도층, 수도권, 청년층 이런 부분에 대해 좀 더 다가가는 노력을 해야 할 때”라고 말했다.
그는 당의 지지율 하락세에 대해 “우리 당을 사랑해주시는, 아껴주시는 많은 국민 여러분들의 ‘사랑의 매’라고 생각한다”며 “지금은 새 정부의 허니문 기간이라 당분간은 우리 당 지지율이 올라가기 쉽지 않은 상황”이라고 진단했다.
그는 전날 이재명 대통령이 현역 의원을 대거 장관으로 발탁한 것을 두고 “의원내각제인가 의구심이 들 정도”라며 “청문회 통과를 수월하게 하기 위한 술수”라고 비판했다. 그는 수도권·규제 지역의 주택담보대출액을 6억 원으로 묶은 정부 부동산 대책에 대해선 “신혼부부나 2030 청년 등 실수요자에게는 절망감을 주고 현금 부자에게는 만족감을 주는 정책”이라고 지적했다.
30대 남성이 흉기를 휘두른 뒤 스스로 목숨을 끊었다.
경찰은 지난 29일 저녁 8시30분쯤 서울 신림동의 한 빌라에서 30대 남성 A씨가 흉기를 휘둘러 20대 남성은 어깨, 30대 남성은 발목을 다쳤다고 밝혔다. 피해자들은 생명에 지장은 없는 것으로 확인됐다. A씨는 범행 뒤 이 빌라 7층 옥상에서 뛰어내려 숨졌다.
A씨는 자신이 거주하는 빌라에서 피해자들이 사는 호수에 찾아가 초인종을 눌렀고 문을 연 피해자들에게 흉기를 휘두른 것으로 파악됐다. 피해자들은 최근에 이사를 왔고 A씨와는 안면이 없는 사이라고 진술했다.
경찰은 “피의자가 사망해 공소권 없음으로 사건이 종결된다고 해도 피해 발생 경위 등을 조사할 예정”이라고 밝혔다.
윤석열 전 대통령이 28일 내란특별검사 수사팀이 꾸려진 서울고검 청사에 출석에 조사를 받았다. 윤 전 대통령이 12·3 불법계엄과 관련해 수사기관에서 제대로 조사에 임한 것은 이번이 처음이다.
내란특검 수사팀은 앞서 체포영장에 적시한 내용인 지난 1월 고위공직자범죄수사처의 체포영장 집행 저지 혐의부터 조사에 착수했다고 밝혔다. 수사팀은 이 밖에도 비상계엄 선포 국무회의 당시 상황과 국회의 비상계엄 해제 의결 방해 시도뿐 아니라 외환 혐의 등에 대해서도 조사할 방침이라고 밝혔다. 박지영 특검보는 “(외환과 관련해서도) 상당 부분 자료가 준비됐다”며 “가능한 범위 내에서 최대한 질문하려 하고 있다”고 말했다.
박 특검보는 특검 측에서 윤 전 대통령에 대한 별도의 ‘호칭’을 준비했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령의 점심 식사는 서울고검 청사 내에서 이뤄질 예정이며 식사 메뉴를 미리 정하진 않았다고 했다.
다음은 박 특검보의 브리핑 및 기자단과의 일문일답 전문.
“먼저 우려하던 상황이 발생하지 않도록 협조해주신 윤석열 전 대통령과 변호인단에게 감사하다는 말씀을 드립니다. 간단히 현재까지 진행 상황에 대해 말씀드리면,
윤 전 대통령 현관 도착 시에 장영표 특검 수사지원단장이 윤 전 대통령을 안내하고, 박억수 특검보와 장우성 특검보가 조사실 옆에 마련된 공간에서 약 10여 분 간 조사 관련 의견을 변호인들로부터 청취하고, 특검보들이 오늘 조사 일정 등에 대해 간단히 설명한 후 조사실 이동했습니다.
조사실은 6층에 마련됐으며 조사 공간은 일반 검사실 구조와 유사합니다. 조사는 (오전) 10시14분경부터 시작됐고, 먼저 체포영장이 청구된 피의사실에 대해 (조사가) 이루어질 예정으로 사건의 연계성 등을 고려해 조사는 경찰에서 이 사건 수사를 맡아온 경찰청 중대범죄수사과장 박창환 총경이 담당하고 최상진 경감, 이정필 경감 두 명이 참여하고 있습니다. 박창환 총경은 특검에 파견된 경찰 내 대표적 엘리트 수사통으로, 이 사건 수사를 처음부터 이끌어 와서 누구보다도 잘 파악하고 있는 점을 고려한 것입니다. 오로지 수사 논리, 수사의 효율성을 따른 것임을 말씀드립니다.
금일 조사 시간 따라서 유동적이나, 국회 의결 의사 방해나 외환 등에 대한 조사도 이루어질 예정입니다. 이상입니다.”
-윤 전 대통령이 소환에 어떻게 대응하고 있나. 진술거부권을 행사하고 있는지.
“현재로선 그런 거는 아직. 충분히 진술하실 것 같다.”
-특검보들이 변호인들로부터 청취했다는 의견은.
“구체적으로 말씀드리기 어렵다.”
-변호인 세 명은 다 입회했나.
“채명성 변호사와 송진호 변호사 두 분만 입회했다.”
-특검보가 직접 조사할 수 있다는 전망도 나왔는데, 조사 주체가 윤 전 대통령의 혐의에 따라 달라지나.
“그럴 것 같다.”
-조은석 특검도 출근했나.
“당연하다.”
-(조 특검이) 조사 전 윤 전 대통령 면담을 하진 않았나.
“그런 건 없었다.”
-영상 녹화도 진행 중인가. 윤 전 대통령에 대한 호칭은.
“그건 지금 아직 파악이 안 됐다. (윤 전 대통령이) 조사실 내부에는 들어갔고, 조사가 시작한 것만 확인됐다. 추후에 확인되면 알려드리겠다.”
-조사를 시작한 지 1시간 정도 돼 가는데 윤 전 대통령이 진술거부권 등 조사 상황이 확인이 아직 안 되는지.
“구체적으로 확인되는 내용만 말씀드린다. 조사가 진행되고 점심시간을 갖게 되면 조사 과정에서 어떤 호칭을 썼는지 등이 확인되면 (말씀드리겠다). 저희가 준비한 호칭이 있지만 상대 쪽에서 호칭 관련해 요구사항이 있을 수 있어서 그런 부분은 정상적으로 확인되면 말씀드리겠다.”
-(특검 측에서) 준비한 호칭은.
“말씀드리기 어렵다.”
-(윤 전 대통령) 식사는 청사 내에서 하게 되나.
“지금 예상하기로는 청사 내에서 할 것 같다. 예정된 메뉴는 없다.”
-외환 혐의도 오늘 조사가 이뤄지나.
“조사 시간에 따라 달라진다. 지금 조사하는 혐의에 대해 조사가 길어지면 어려워질 수 있지만 가급적 그 부분에 대해서도 조사를 하려고 한다.”
-오늘 조사 몇 시까지 진행되나.
“윤 전 대통령 측이 심야 조사 등을 동의하는지에 따라 그때 가서 확인될 것 같다.”
-비상계엄 선포 국무회의 관련된 조사도 오늘 이뤄지는지.
“당연히 (조사 대상에) 들어가 있다.”
-윤 전 대통령 측에서 공개 소환에 불만을 제기하는 입장문을 냈다. 조사 시작 전에 윤 전 대통령 측에서 직접 항의했나.
“그런 부분도 전반적으로 대화가 이뤄졌다. 구체적으로 어떤 내용이 오갔는지는 언급하기 어렵다. 조사와 출석 관련해서 변호인들의 의견이 있었다.”
-준비한 질문 양은.
“지금 말씀드리기는 어렵다.”
-윤 전 대통령 공개 출석 전에 특검 측에 따로 공개 출석 의사를 전했는지.
“의사 전달은 없었고 아침에 그냥 출석하신 것이다.”
-오늘 외환죄까지 조사한다는 건 조사 횟수를 줄이려는 의도인가.
“아니다. 전체 질문은 드려야 할 것 아니냐는 관점에서 다 준비하고 있다는 취지다. 가능한 범위 내에서 최대한 질문하려 하고 있다. 체포 방해와 관련해서는 온 국민이 텔레비전을 통해 본 것이 있다. 그 부분에 대해서 윤 전 대통령이 하고 싶은 말씀이 있을 건데, 어떻게 하느냐에 따라 조사 시간이 단축될 수도 길어질 수도 있다. 조사 시간이 길어지면 못하겠지만 조사 시간이 짧아지면 그(외환) 질문도 가능하지 않을까 생각한다.”
-외환죄는 특검팀에서는 자료 축적이 많이 안 된 상황으로 아는데.
“질문이라는 건 자료 축적 여부와 무관하지만 상당 부분 자료 축적도 된 것으로 알고 있다. 수사 개시는 6월18일이지만 준비 기간 중에도 조사를 할 수 있었다. 상당 부분 (외환) 조사에 대한 준비 된 거로 알고 있다.”
-외환 혐의의 관련해 노상원 전 정보사령관이 특검에 나와 조사받은 적 있나.
“그 부분은 확인해드릴 수 없다.”
-국무회의 의결이나 외환죄와 관련해 조사하게 되면 경찰이 담당해 조사하게 되나.
“수사 논리나 수사 효율성 측면에서 조사자도 정해질 것이다. 그건 조사 이뤄지면 그때 말씀드리겠다.”
-윤 전 대통령 이전에 다른 피의자나 참고인을 부른 사례가 있는지.
“누가 조사를 받았는지 저희가 일일이 확인해줄 수 없다. 양해 부탁드린다.”
-특검 측에서 예상한 조사 종료 시각은.
“쉽게 말씀드리기 어렵다. 변호인과 협의를 통해서 정해질 것이다.”
-윤 전 대통령 측에서 심야 조사를 동의하면 진행할 계획인가.
“그렇다. 진행할 예정이다.”
-조사 전 특검보와 윤 전 대통령 변호인단이 만날 때 윤 전 대통령도 동석했나.
“당연히 면담했다. 박억수 특검보와 장우성 특검보가 윤 전 대통령과 변호인과 다 같이 (만났다). 현장에서 변호인 의견뿐 아니라 윤 전 대통령도 조사와 관련된 의견을 말했다.”
30일 오전 2시27분쯤 세종시 고운동 한 아파트 내 세대에서 보관 중이던 RC카(무선조종 자동차) 배터리에서 불이 났다.
불은 5분여만에 거주자들이 자체 진화했지만 40대 A씨 등 일가족 3명이 연기를 들이마셨다.
이 불로 RC카 배터리 10점이 불에 타 소방서 추산 60만5000원 상당의 재산 피해를 냈다.
경찰과 소방당국은 리튬배터리 열폭주로 불이 났을 것으로 보고 자세한 화재 경위를 조사 중이다.

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